25 декабря 2012 г. был принят федеральный закон Российской Федерации № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Данный нормативно-правовой акт произвел существенные изменения в отношениях по оказанию услуги капитального ремонта многоквартирного многоквартирных домов (МКД). У собственников многоквартирных домов в российских регионах появился выбор между самостоятельным управлением основными процессами по капитальному ремонту своих помещений или передаче соответствующих функций региональному оператору в форме фонда с достаточно широкими полномочиями. Цель предлагаемого исследования – обобщение процессов трансформации управления услугой капитального ремонта многоквартирных домов региона, систематизация проблем и решений в данной области.
Капитальный ремонт жилых зданий является одной из базовых социально-значимых услуг, оказываемых в системе жилищно-коммунального хозяйства. «Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования)».
Критерием достижения предельно допустимых характеристик надежности и условий безопасности выступает полученное на основании технического осмотра и технического мониторинга здания заключение. Также решение о проведении капитального ремонта может быть принято на основании инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (при наличии) или в целях предотвращения морального износа отдельных элементов здания (в особенности, инженерного оборудования)
Необходимо также отметить, что комплекс жилищно-коммунальных услуг оказывается в отношении общего имущества многоквартирного дома. К общему имуществу относят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, крыши, ограждающие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства. Пространство внутри отдельной квартиры и коммуникации индивидуального пользования объектом оказания жилищно-коммунальных услуг не являются
Согласно Постановлению Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения…», капитальный ремонт относится к услугам по содержанию общего имущества, которые, в свою очередь, входят в группу жилищных услуг.
В соответствии со ст. 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.
Общая схема сложившихся отношений после принятия и начала практической реализации ФЗ № 271-ФЗ от 25 декабря 2012 г. приведена на рисунке 1.
Рисунок 1. Схема взаимоотношений между участниками процесса оказания услуг капитального ремонта жилищного фонда (после вступления в силу ФЗ № 271-ФЗ и последующих нормативных актов)
Новая система отношений закреплена в Жилищном кодексе РФ (Раздел 9), а также в соответствующих нормативных актах субъектов Российской Федерации и характеризуется следующими существенными изменениями:
- капитальный ремонт на территории субъекта осуществляется на основе региональной программы капитального ремонта, которая утверждается региональными органами власти;
- закрепляется обязанность собственников формировать фонды капитального ремонта многоквартирного дома, путем внесения соответствующих ежемесячных платежей;
- размеры платежей устанавливаются в сумме не ниже установленных региональных нормативов минимальных взносов на капитальный ремонт дома;
- в регионах создаются региональные операторы (специализированные управляющие процессами капитального ремонта многоквартирных домов);
- собственники получили право выбрать один из двух возможных способов формирования фонда капитального ремонта дома: фонд, формируемый на специальном счете, или фонд, формируемый на счете регионального оператора.
Новая система отношений существенно усложнилась с точки зрения управления: расширены функции региональных органов власти в администрировании рассматриваемых отношений, появились новые обязательные институты (региональный оператор, финансовые организации, обслуживающие специальные счета и счета региональных операторов), введены дополнительные требования и ограничения для деятельности участников (обязанность формировать фонд капитального ремонта, установление минимальных размеров взносов на капитальный ремонт и др.).
Можно утверждать, что отношения в сфере капитального ремонта многоквартирных домов сконцентрировались на региональном уровне. Если функции региональных органов власти до формирования новых отношений ограничивались в основном софинансированием адресных программ в рассматриваемой области, то сегодня органами власти субъекта России:
«1) устанавливается минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
2) устанавливается порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов;
3) создается региональный оператор;
4) утверждаются порядок и условия предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на предоставление гарантий, поручительств по кредитам или займам, в случае, если соответствующие средства на реализацию указанной поддержки предусмотрены законом субъекта Российской Федерации о бюджете субъекта Российской Федерации;
5) устанавливается порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также требования к этим программам;
6) устанавливаются порядок предоставления лицом, на имя которого открыт специальный счет, и региональным оператором сведений;
7) устанавливается порядок выплаты владельцем специального счета и (или) региональным оператором средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в многоквартирном доме, а также порядок использования средств фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома;
8) устанавливается порядок осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств».
Региональные органы власти становятся центральным субъектом, обеспечивающим, минимально необходимый уровень капитального ремонта жилых домов.
В июле 2015 года было опубликовано сообщение Правительства РФ о ходе работы по выполнению поручения Президента от 6 июля 2013 года №Пр-1479 (подпункт «и» пункта 1) об обеспечении методического сопровождения создания и применения новой системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов и оказания при необходимости содействия органам исполнительной власти субъектов Федерации: «Формирование региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в настоящее время завершено во всех субъектах Федерации, за исключением Республики Крым и города федерального значения Севастополь». Также из сообщения следует, что на портале Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства создана информационная система, освещающая вопросы формирования и использования фондов капитального ремонта. ормирование региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в настоящее время завершено во всех субъектах Федерации, за исключением Республики Крым и города федерального значения Севастополь.
Управление средствами, аккумулируемыми для целей капитального ремонта многоквартирного дома, через новый институт, получивший название регионального оператора, является в новой системе отношений одной из альтернатив. Однако, как показывает практика реализация новой системы отношений, региональные операторы в субъектах Российской Федерации получили в управление основную часть многоквартирных домов регионов (в ряде регионов до 95 % многоквартирного жилищного фонда). Этот факт также подтверждает четко наметившуюся тенденцию централизации управления рассматриваемыми процессами.
В лице регионального оператора мы получаем профессиональную управляющую услугой капитального ремонта организацию. Функция образования регионального оператора в субъекте федерации возложена на региональные органы власти. Региональный оператор является некоммерческой организацией. В законодательстве, регулирующем статус данной организации, достаточно много внимания уделено механизмам контроля за ее деятельностью.
Говорить об успехах или недостатках в работе региональных операторов еще рано, однако обращает внимание на себя тот факт, что созданные в регионах операторы существенно различаются по укомплектованности персоналом, выполняемым функциям, механизмам взаимодействия с региональными им местными органами власти, управляющими жилищным фондом организациями, собственниками и финансовыми организациями. Очевидно, что в ближайшее время необходимо будет выработать более универсальную схему деятельности этого нового субъекта отношений.
Продолжение в части 2
