Основные принципы государственной жилищной политики, цели и задачи, определяющие сегодня базовый вектор социально-экономического развития нашей страны и направленные на обеспечение условий для повышения доступности жилья и развития жилищного строительства, сформулированы в Федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы [1]. Однако время диктует более жесткие экономические и политические условия, при которых требуется строительство дополнительных объемов доступного жилья со всей социально инфраструктурой, чтобы обеспечить ликвидацию аварийного жилищного фонда и расселить в 2014-2017 гг. 11 млн кв. м пришедшего в полную негодность жилого фонда [2].

Выполнение комплекса мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда [3], требует особой координации всех участников решения поставленной задачи. При этом необходимо искать более эффективные пути ее решения, повысить роль регионов, найти такие формы участия частного капитала в развитии жилищного сектора и сопутствующих отраслей, которые при комплексном подходе смогут обеспечить повышение благосостояния граждан, формирование благоприятных условий жизнедеятельности, конкурентные преимущества и стабильные условия развития регионов, муниципальных образований, отдельных городских и сельских территорий.

Процесс реформирования жилищного хозяйства был начат в 90-е годы с  массовой приватизации жилищного фонда. Однако переход к рыночным принципам хозяйствования в сфере ЖКХ пока не принес заметных результатов.

В настоящее время обеспеченность жилищным фондом в России остается значительно ниже средних показателей в США (69,7 кв.м/чел. на 2010 г.), Германии (42,9 кв.м/чел. на 2010 г.), Австрии (42,9 кв.м/чел. на 2010 г.) и других европейских странах. Ветхое и аварийное жилье сейчас составляет 3,1% всего жилищного фонда страны [4].

По состоянию на 1 января 2013 года общая площадь жилых помещений многоквартирных домов, признанных до 1 января 2012 года аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом, составляла 13,14 млн кв. м, из которых, согласно принятых Правительством решений:

• 1,01 млн кв. м – общая площадь жилых помещений, расселяемых по программам, профинансированным с участием государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в 2011–2012 годах;
• 0,54 млн кв. м – общая площадь жилых помещений, расселяемых по программам, финансируемым без участия средств Фонда в рамках иных региональных и муниципальных программ, проектов государственно-частного партнёрства;
• 0,82 млн кв. м – общая площадь пустующих аварийных жилых помещений, не требующих расселения;
• 10,77 млн кв. м – общая площадь жилых помещений, переселение граждан из которых планируется в рамках региональных программ, финансируемых с использованием средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в 2013-2017 годах.

В Докладе Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на заседании Правительства Российской Федерации 14 марта 2014 года о ходе реализации комплекса мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда, анализ результатов выполнения программы расселения аварийного жилья, указывают на следующие принципиальные недоработки, в том числе со стороны региональных и муниципальных властей:

Во-первых, это отсутствие комплексного планирования и системного контроля за   реализацией мероприятий, направленных на эффективное решение градостроительных задач, формирование и выполнение государственных и муниципальных программ жилищного строительства.

Необходимо подчеркнуть, что формирование государственных и муниципальных программ жилищного строительства требует обязательного системного подхода с учетом прогнозов:

• социально-экономического развития федеральных округов, субъектов и муниципальных образований;
• изменения численности населения и основных направлений миграционных потоков;
• отраслевого и территориального развития, создания новых рабочих мест;
• потребности и спроса населения по тем или иным сегментам рынка жилья;
• оценки состояния жилищного фонда, его изношенности и аварийности, качества коммунальной инфраструктуры и уровня жилищно-коммунальных услуг.

По состоянию на 2010 год обеспеченность городского жилого фонда водопроводом составляла 89%, водоотведением – 87%, отоплением – 92%, газом – 67%, горячим водоснабжением – 80%. Такие показатели значительно ниже, чем в развитых европейских странах [4].

При этом обязательными условиями должны быть:

• эффективное использование земельных ресурсов и реновация застроенных территорий, комплексное освоение новых территорий;
• развитие различных форм обеспечения жильем отдельных категорий граждан, включая строительство государственного и муниципального жилищного фонда, создание условий для строительства наемного (арендного) жилья (коммерческого, некоммерческого использования), организацию жилищно-строительных кооперативов, реализацию проектов по строительству жилья экономического класса для продажи по фиксированной цене;
• стимулирование органов местного самоуправления к разработке и утверждению программ развития жилищного строительства муниципальных образований (включая местные поселения, другие виды населенных пунктов, агломерационные образования, преобразование садовых и дачных массивов в  современные городские пригороды с обеспечением соответствующих форм жилищного строительства).
• интеграция государственных и муниципальных регулятивных (правоустанавливающих, правоприменительных и контрольных) и экономических (имущественных, финансовых) мер для достижения поставленных целей.

Более того, для успешной реализации программ строительства доступного жилья и ликвидации аварийного жилищного фонда необходимо обеспечить:

• согласованность региональных и муниципальных адресных перечней земельных участков проектов жилищного строительства (застройки), обеспеченная, прежде всего, за счет повышения качества документов территориального планирования регионального и муниципального уровней с включением в перечни объектов регионального и местного значения территорий, предназначенных для комплексного освоения и развития;
• комплексность освоения новых земельных участков и реновации существующей жилой застройки в рамках договоров о развитии застроенных территорий с обязательным строительством (реконструкцией) необходимой инфраструктуры в пределах градостроительного нормирования;
• дифференцированный подход в оценке платежеспособного спроса населения на жилье с учетом результатов анализа уровней оплаты труда и стоимости недвижимости в регионе;
• стимулирование участников реализации программ жилищного строительства и реформирования жилищно-коммунального хозяйства путем целенаправленных мер в форме государственно-частного партнерства, налоговых льгот, субсидирования этапов подготовки земельных участков к освоению, включая межевание, составление кадастровых планов и др.;
• баланс публичных, общественных и частных интересов в режиме открытого диалога, обеспечивающий формирование и реализацию эффективных инвестиционных проектов (через процедуры «публичных слушаний» и формирование соответствующих публичных информационных ресурсов в сети «Интернет»);
• планирование комплексной реконструкции и реновации сложившейся застройки, основанное в том числе на оценке «капитальности» (прочности) зданий, строений, подлежащих сносу и/или реконструкции (капитальному ремонту) в   границах территорий реновации с учетом предельных параметров застройки при расчете экономической эффективности планируемых инвестиционных проектов;
• реформирование системы взаимодействия с сетевыми ресурсообеспечивающими монополиями, отвечающее современному уровню инвестиционной политики, заложенному в том числе в новую Контрактную систему, Гражданский кодекс Российской Федерации и в другие законы и законопроекты о государственно-частном партнерстве.

И, во-вторых, особо был отмечен факт отставания в законодательном и экономико-правовом обеспечении схем жилищного строительства, комплексной застройки и реновации территорий городов и сельских поселений.

Предлагается считать первоочередными мероприятиями следующие:

• формирование государственных фондов арендного жилья на региональном и муниципальном уровнях;
• стимулирование государством за счет налоговой политики участия работодателей в формировании рынка арендного жилья;
• создание качественной среды проживания на основе профессионального территориального планирования с обоснованием выбора мест размещения жилищного строительства;
• развитие сбалансированной системы спроса и предложения жилья на строительном рынке;
• развитие института государственных гарантий и системы управления недвижимостью для обеспечения строительства объектов социальной инфраструктуры с привлечением внебюджетных источников.

В 2014 году были предприняты определенные меры, и приняты такие системообразующие законы, как:

• № 172-ФЗ от 28 июня 2014 г. «О стратегическом планировании в Российской Федерации»;
• № 131-ФЗ от 5 мая 2014 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации в части установления региональных и местных нормативов градостроительного проектирования»;
• № 171-ФЗ от 23 июня 2014 г. «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в   части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности»;
• № 456-ФЗ от 29 декабря 2014 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части разработки программ развития транспортной и социальной инфраструктуры;
• № 136-ФЗ от 27 мая 2014 г. «О внесении изменений в статью 26.3 Федерального закона «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в части возможности перераспределения полномочий в области градостроительства между региональным и муниципальным уровнями.

Находится в стадии доработки по замечаниям подготовленный Правительством Российской Федерации законопроект № 465407-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию.

До настоящего времени не сняты разногласия по законопроекту «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и статью 1 Земельного кодекса Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территорий». Это означает невыполнение дорожной карты «Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» (Распоряжение Правительства Российской Федерации от 29 июля 2013 г. № 1336-р) [5].

В целях решения государственной задачи ликвидации аварийного жилого фонда к 2017 году считать целесообразным объединить усилия Минстроя России, Фонда ЖКХ, ОАО «Научно-исследовательский центр «Строительство» (ОАО «НИЦ «Строительство») и Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН) на следующих направлениях:

• Формирование нормативной правовой и методологической базы согласованного формирования и реализации инвестиционно-строительных программ (включая федеральные целевые программы) на всех уровнях власти: федеральном, региональном, муниципальном, опираясь на отраслевые и территориальные документы стратегического планирования (социально-экономические прогнозы, стратегии и СТП – схемы территориального планирования);
• Создание и внедрение по типу Федеральной государственной информационной системы территориального планирования соответствующей государственной информационной системы, обеспечивающей в сервис-ориентированной технологии электронное взаимодействие всех участников, позволяющее вести поэтапный контроль за выполнением поставленных задач и реализацией градостроительных решений;
• Повышение результативности научно-исследовательских работ, необходимых регионам, муниципалитетам, инвесторам и застройщикам, совместно обеспечить широкую практику их внедрения в сферу градостроительства для эффективного управления и реализации государственных задач, создания и внедрения прорывных технологий в строительстве, импортозамещении, в производстве строительных материалов.

  Автор статьи:

  Бачурина Светлана Самуиловна - доктор экономических наук, профессор кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента РАНХиГС

  Иванкина Елена Владимировна - доктор экономических наук, профессор, декан факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС.

  Материал подготовлен: 2014 г.

  Список использованных источников

  1. Постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы» [Электронный ресурс] – URL: http://base.garant.ru/12182235/
  2. Постановление Правительства Российской Федерации от 22 ноября 2013 г. № 1057 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 21 февраля 2013 г. № 147» [Электронный ресурс] – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_154852/92d969e26a4326c5d02fa79b8f9cf4994ee5633b/
  3. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 26 сентября 2013 г. № 1743-р «Об утверждении комплекса мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» [Электронный ресурс] – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_152629/
  4. Генеральный рейтинг привлекательности российских городов по итогам деятельности за 2011 год, подготовленный Российским союзом инженеров, 2012.
  5. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 29 июля 2013 № 1336-р Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». [Электронный ресурс]. – URL: http://www.rg.ru/2013/08/12/gradostroy-site-dok.html